Viele Käufer sehen zum ersten Mal im Kaufvertrag für ihre neue Wohnung oder das schöne Häuschen im Grünen einen Grundbuchsauszug. Da diese für juristische Laien umständlich zu lesen sind, müssen sie sich dann auf die Aussage der Verkäufer oder des Vertragserrichters „Das passt schon alles“ verlassen. Mit ein bisschen Vorwissen sind Grundbuchsauszüge aber nicht so schwer zu verstehen.
Im Wesentlichen besteht der Grundbuchsauszug aus drei Abschnitten (Blätter genannt), A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt. Noch vor dem A-Blatt befinden sich die Angaben zur Katastralgemeinde (in welchen Bereich eines Gerichtssprengels befindet sich die Liegengschaft zB.: KG 16121 Perchtoldsdorf – die Liegenschaft liegt in Perchtoldsdorf) die sogenannte Einlagezahl, welche die genaue Liegenschaft bestimmt sowie das zuständige Bezirksgericht (im Beispiel wäre das das BG Mödling). Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn Urkunden benötigt werden, aufgrund derer Rechte oder Pflichten bezüglich der Liegenschaft eingetragen sind. Weiters ist dort vermerkt, ob es sich um Wohnungseigentum handelt oder nicht.
Danach folgt das A-Blatt, auch Gutsbestandsblatt genannt. Dieses ist in das A1-Blatt und das A2-Blatt geteilt. Das A1-Blatt enthält sämtliche Grundstücke, aus denen eine Liegenschaft (eine Einlage) besteht. Sämtliche zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke sind hier mit Nummer und ungefährem Flächenausmaß eingetragen. Im A2-Blatt werden spezielle Hinweise für bestimmte Grundstücke oder die gesamte Liegenschaft gegeben: z.B. die Berechtigung für den jeweiligen Grundeigentümer über ein anderes – nicht in seinem Eigentum stehendes – Grundstück zu gehen oder fahren. In Wien kann man recht häufig den Vermerk „Sicherheitszone Flughafen“ in diesem Abschnitt lesen. Das würde zum Beispiel bedeuten, dass dort keine Objekte errichtet werden dürfen, die den Flugverkehr behindern.
Nun folgt das B-Blatt. Hier sind sämtliche Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Dies könne einige wenige sein (Alleineigentum, Ehegatteneigentum etc.) oder viele tw. sogar 100 oder mehr. Letzteres ist dann der Fall, wenn es sich um eine Große Wohnungseigentumsanlage handelt. Bei derartigen Objekten sind die Eigentümer im Verhältnis Ihrer Nutzwerte (dazu folgt noch ein eigener Blogeintrag) Eigentümer der Gesamtliegenschaft mit einem individuell zugeordneten Wohnungseigentumsobjekt.
Zuletzt folgt das C-Blatt auch „Lastenblatt“ genannt. Hier stehen sämtliche Eintragungen, die den Eigentümer belasten. Wenn er zum Beispiel das Gehen des Nachbarn über sein Grundstück dulden muss, aber auch das Pfandrecht der Bank ist hier eingetragen. Bei Wohnungseigentumsobjekten können hier auch Vereinbarungen über einen speziellen Aufteilungsschlüssel für die Bewirtschaftungskosten eingetragen sein.
Soweit ein kurzer Einblick in das Grundbuch von Ihrem Immobilienrechtsexperten
Mag. Erhard Donhoffer, Rechtsanwalt in 1030 Wien